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理论·文苑
以房养老 退休生活新选择
2016年05月21日 10:37
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  房子对人类最基本的功能应该是“居住”需求,但随着房价逐年上扬,以及房地产对华人社会来说具有“社经地位”与“财富能力”的表征,使得房地产进阶成为个人理财与资产配置的主要产品之一。

  不过,伴随高龄化、少子化趋势,准退休族要有新思维,尤其过往在认知上习惯把房子“留”给后代子孙的人,应该思考善用房屋的既存价值,帮自己规划老后退休金,以追求个人更好的退休生活质量。

  在其他地方,“以房养老”制度早就行之有年,而台湾地区推动的“以房养老”源起,则可追溯到4年前。当时台湾发生多起独居老人坐拥黄金屋,却因不符合社会救助资格而饿死家中的悲剧,之后“内政部”在台北市、新北市及高雄市等地试办“公益型以房养老”,但因申请资格限制多,以致成效不彰。

  直到去年底,合作金库银行领头推动商业型“以房养老”贷款,放宽申请人限制资格,这才让市场活络了起来。根据“金管会”统计,今年1月全市场放款件数仅21件、 放款金额1.98亿元(新台币,下同),随着参与银行增加,到4月底放款件数可望突破160件、总体放款金额累积可超过10亿元,相对其他理财商品,成长速度惊人。

  商业型“以房养老” 帮退休族增加养老金

  目前台湾总计有6家银行配合政策推出“以房养老”项目,种类多元,从最阳春的住宅逆向房贷,到可结合保险、信托的套餐组合,乃至逆向理财型房贷,让人看得眼花撩乱不知如何选择。

  台湾政治大学风险管理与保险学系副教授彭金隆表示,随着台湾进入高龄化时代,老人商机是银行的新蓝海, 相较过去定存转类定存保单,可结合房贷、保险与信托商品的“以房养老”项目,成为银行与保险结合的新商业模式, 可说是“银行通路的保险2.0版”。

  他分析说,前年起台当局打房政策一波波,银行预期一般房贷业务成长有限,加上“金管会”开始“紧盯”类定存保单,让银行少了获利金鸡母,于是将眼光转向已缴清房贷、非传统房贷主力族群的老年人。

  从公益型转向商业型的“以房养老”方案,锁定60岁以上老年人为主要客户,再加上与年金险、类长看险或长照险等保险商品搭售,以及信托部门的配套等,银行可玩的花样越来越多,民众的选择也相对增加。

  为老人提升2至6成的 退休所得替代率

  专长住宅抵押贷款证券化的台湾清华大学计量财务金融学系教授林哲群表示,“以房养老”在美国、加拿大、日本及澳洲等国行之有年,除了民间部门推动之外,政府也从社会福利角度出发,由政府负担违约保险,让贷款者不因通膨变化影响生活费,同时也分散金融机构承接不动产的跌价风险。在美国,自从政府介入变成半公营型态,反而受到市场认同。

  台湾政大地政系特聘教授张金鹗很早就是“以房养老”的推动者,在担任台北市副市长任内积极推动“台北市社会局公益型”以房养老。他说,台湾住宅自有率88%, 远高于已实施“逆向抵押贷款”制度的地区,但他个人更支持“社会照护模式”的以房养老方案,也就是老年人把房屋捐赠给社会福利团体,房屋所有权人可得到社福团体的长期照护支持。

  再看政大风险管理系教授王俪玲在《长寿风险与反向抵押房贷》报告中的论点, 她指出,台湾65岁以上老人约4成自身拥有资产,持有形式以存款为主,占83% ;其次则是房子、土地或其他不动产,占近6成,若采取美国政府房屋资产转换计划推估,以房养老可为65岁老人提升2至6成的退休所得替代率。

  想靠房子养老 购屋区位要好

  “以房养老”立意虽善,但目前在台湾却仍面临传统观念的挑战。根据一项“以房养老”的调查报告显示,目前仅有46%民众考虑申办,其中以70岁以上比例最高。而不考虑申办的原因包括: 36%是因为不清楚房屋所有权未来归属,32%想留房子给子女。

  深入分析,“以房养老”在推行上受到阻碍,其中居首的关键原因就是“房子继承”的问题。根据2013年“内政部”老人状况调查分析,台湾老人两代同住及三代同住比例合计超过5成,且有6成老人希望与子女同住并留下遗产,因此,“破产上天堂”这种理财最高境界,恐怕短期内不易改变。而这也是从银行年初开办至今,每月接到上百通询问电话,但最终核贷仅破百件的主因。

  其次,就算民众改变观念,不以“留下遗产”为前提,但“以房养老”仍有另一个困难点, 那就是房子座落的“区段”问题。

  过去10年台湾房地产大涨,在捷运网络成形后,许多中产阶级会选择市郊重划区,而林哲群从美国经验观察到,区位差、房屋老旧的房子,银行在鉴价时会较保守, 造成购屋人反而要更积极挑选精华地段、质量佳的好房子,换言之,购屋区位要尽量朝市中心靠拢,这样才能期待“前半辈子养房子,后半辈子用房子养你”的退休梦。

  “穷得只剩一间屋”的老人 最适合以房养老

  当然,退休金的来源也不能只仰赖房子。虽然以房养老突破房地产“不易变现”的特性,但考虑利率、长寿风险及房价波动等不确定因子,银行承担风险也不小,这也使得区位差、屋况旧的屋主,很可能发生可领生活费用太低,无法达到经济独立的底限。

  再者,以房养老也须支付利息成本,在通货膨胀预期下,生活费用恐越领越少,因此,彭金隆认为,以房养老只是退休规划的选项之一。

  综合来看,万泰联合会计师事务所副总经理林嘉焜表示,以房养老最适合没有现金流入、“穷得只剩下房子”的老人申请;此外,在人口结构改变下,不婚族或无子女继承者,也可以选择将资产用到尽头,剩余部分则可利用赡养信托,让自己有尊严的走完人生最后一程。(摘自《Money钱》杂志,文:刘育菁)